Приветствую Вас Гость
Понедельник
22.10.2018
18:17

Центр недвижимости и права


Меню сайта
Категории раздела
Наши статьи [10]
Поиск
Наш опрос
Пользовались ли Вы налоговым вычетом?
Всего ответов: 12
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Главная » Статьи » Наши статьи

ТСЖ выбор, управление и уменьшение расходов, часть 2

Как может уменьшить свои расходы ТСЖ

 

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации Товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями. Это говорит о том, что ТСЖ является организацией, не имеющей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Но, как и любая другая некоммерческая организация, ТСЖ имеет право заниматься коммерческой деятельностью для достижения поставленных перед товариществом целей:
совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Одним из основных условий предоставления общего имущества в аренду является не нарушение права и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
Как поступить Товариществу собственников жилья, имеющему свободные для передачи в аренду площади в общем имуществе дома, чтобы ощутить реальное финансовое подспорье, быть в ладу с налоговыми органами, а все действия ТСЖ соответствовали законодательству.
Более внимательно рассмотрим требования Жилищного Кодекса РФ, касающиеся этой проблемы.
Одна из основных задач, которую ставит перед собою ТСЖ – это организация управления многоквартирным домом. Для этого Товарищество заключает договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов товарищества, а также либо заключает со специализированными жилищно-коммунальными и ремонтно-строительными организациями договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, либо организуют проведение этих работ самостоятельно.
Для проведения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества необходимы денежные средства. В соответствии со ст. 151 Жилищного кодекса РФ средства товарищества формируются за счет взносов и платежей членов ТСЖ; доходов от хозяйственной деятельности; субсидий и иных источников.
В настоящей статье мы не станем рассматривать такие источники финансирования, как субсидии и платежи членов ТСЖ. Рассмотрим вопрос поступления средств в ТСЖ от его хозяйственной деятельности. Законодательство РФ регламентирует хозяйственную деятельность ТСЖ. Статьей 152 Жилищного Кодекса РФ установлен следующий перечень видов хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Напомним, что согласно той же 152 статье ЖК РФ решение о хозяйственной деятельности принимает общее собрания членов товарищества собственников жилья. Собрание должно также принять решение о направлении дохода от хозяйственной деятельности товарищества на оплату общих расходов или направлять полученные доходы в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.
Из перечисленного видно, что самым привлекательным видом хозяйственной деятельности является сдача общего имущества в аренду. 

    Решение о передачи свободных площадей в аренду принимает общее собрание ТСЖ. Оно же обязано определить, какие площади и кому именно Товарищество готово предоставить внаем, установить сроки аренды, условия, под какие виды деятельности арендаторов могут быть сданы свободные площади, установить арендную плату.
Существует и такая практика, не противоречащая закону, когда Общее собрание принимает решение о делегировании права на сдачу в аренду свободных площадей Правлению ТСЖ. Ему же Собрание поручает регулировать ставки аренды, сроки, и под какие виды деятельности передаются в аренду площади. Естественно, что весьма важным является получение выполнение условия: хозяйственная деятельность ТСЖ не должна доставлять каких-либо неудобств или ущемление прав и свобод остальных собственников помещений в многоквартирном доме.
    Товарищество заказывает у юриста составление договора аренды. Юрист разрабатывает договор с учетом рекомендаций и ограничений по видам деятельности, которые были приняты на Общем собрании или  Правлении ТСЖ (если Собрание поручило решение этого вопроса Правлению). В будущем разработанный специалистом Договор может быть использован как типовой для иных арендаторов в этом ТСЖ.
Теперь о сроках, на который заключается договор. Если договор аренды долгосрочный, то его придется зарегистрировать в соответствующих инстанциях. Дело это хлопотное и долгое, поэтому многие Товарищества стараются заключать договоры аренды на неопределенный срок до одного года, например, на 11 месяцев. Затем перезаключаю договора на новые и новые сроки. Такая хитрость позволит избежать необходимости регистрировать договор и фактический предоставлять помещения на достаточно продолжительные сроки.
    Опыт показывает, что целесообразно за Товариществом в договоре аренды предусмотреть право расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе Товарищества с уведомлением арендатора за месяц (максимум) без объяснения причин. Это позволяет регулировать арендные ставки в зависимости от ее величины на рынке и не тратить время на оформление документов.

Важно помнить (Не мелочи).
Практика показывает, что в многоквартирном доме всегда находится кто либо из собственников, кто останется не доволен решением Собрания ТСЖ о передаче свободных площадей в краткосрочную аренду. С целью обезопасить как арендатора, так и Правление ТСЖ от дополнительных хлопот судебных разбирательств, следует помнить, что решение о передаче в аренду площадей может принять Общее собрание ТСЖ. Рекомендуется ТСЖ отразить такое решение Собрания в Протоколе, а Правлению, при составлении Договора аренды ссылаться на такой протокол. В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании.
Бухгалтерии ТСЖ следует правильно учитывать доходы от аренды и своевременно платить с них налоги. Следует помнить, что с полученной суммы требуется оплатить НДС и налог на прибыль.
Под свободными площадями, которые ТСЖ могло бы передавать в аренду подразумевается, как нежилые помещения, так и площади на фасаде жилого здания под размещение рекламных вывесок, установки кондиционеров и телевизионных антенн.

Иные источники доходов в ТСЖ.
Уже после того, как между Товариществом собственников жилья и арендатором будет заключен договор аренды, ТСЖ может предложить своему арендатору услуги по эксплуатации помещений, их уборке и ремонту и т. п. Таким образом, у ТСЖ возникает возможность получения от арендатора дополнительных платежей за целый перечень услуг, входящих в разрешенные виды деятельности некоммерческой организации и товарищество на вполне законных основаниях выручит больше денег за одно помещение, а арендатор получит определенный набор услуг.
Подводя черту напомним о сложностях, которые могут ожидать товарищество на этом пути. Во-первых, следует помнить, что законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений. Если на собрании нет кворума - оно не правомочно принимать какие-либо решения. Нельзя сдавать пустующие квартиры. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду.
Во-вторых, товарищество не может построить, например, стоянку для последующей сдачи в аренду. Согласно действующему законодательству уТСЖ имеет право сдавать только общее имущество, находящееся в доме, а парковка не относится к такому имуществу. Вместе с тем такую стоянку реально создать для нужд членов товарищества. Необходимо связаться с муниципалитетом и префектурой округа, чтобы добиться выделения землеотвода под стоянку. А если земельный участок принадлежит ТСЖ, то для обустройства на нем автостоянки необходимо изменить его целевое назначение.
Передавая свободные площади нежилых помещений в аренду следует оговаривать целевое назначение аренды. Не следует забывать, что Жилищный Кодекс РФ запрещает в жилом доме размещение какого-либо производственного предприятия. Это может нарушить интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. А при размещении в жилом доме развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т. п.) следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязательства по дополнительному оборудованию арендуемого помещения шумозащитными, что сохранит покой жильцов смежных квартир.
Если Председатель Правления ТСЖ, говоря современным языком будет еще и толковым менеджером, то он сумеет организовать так работу то у ТСЖ появиться возможность извлекать достаточную прибыль для содержания дома в нормальном состоянии. Главное — правильно организовать процесс, оформить документы и заплатить налоги. Тогда жильцы смогут позволить себе и охрану в подъезде, и цветы на лестничных пролетах.

Категория: Наши статьи | Добавил: Pravovoy-centre (18.04.2011) | Автор: Конушанов Роман Александрович
Просмотров: 1762 | Комментарии: 4 | Теги: председатель ТСЖ, юрист, адвокат, в александрове, ТСЖ, юридическая помощь | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Яндекс.Метрика